blog

De WOZ en de erfbelasting

Voor de berekening van de verschuldigde erfbelasting wordt als waarde van een woning de WOZ-waarde aangehouden.

Legaat

In de praktijk komt het voor dat een legaat wordt berekend op basis van de waarde in het economische verkeer terwijl de WOZ-waarde van het pand hoger is. De over het legaat verschuldigde erfbelasting wordt dan berekend over de waarde volgens de WOZ-beschikking van de gemeente.

Zo kreeg in een arrest van de Hoge Raad van 11 december 2015, nummer 14/04115, (ECLI:NL:HR:2015:3491) een van de kinderen een legaat ter grootte van 10% van de nalatenschap.
Dat kwam neer op een bedrag van circa € 45.000. Daarbij was uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van de tot de nalatenschap behorende woning van € 350.000. De WOZ-waarde bedroeg echter, nadat een bezwaarschrift was ingediend, € 457.000.

Bij het vaststellen van de aanslag erfbelasting ging de belastingdienst, conform artikel 21, lid 5 van de Successiewet, uit van de WOZ-waarde ad € 457.000.

Jammer voor de legataris

Het gevolg was dat als fiscale waarde van het legaat een bedrag van ruim € 62.000 werd aangehouden. Over dit bedrag werd erfbelasting geheven.
Een zure zaak voor de legataris.

Overspannen woningmarkt

Maar anno 2021 worden veel woningen voor een (substantieel) hoger bedrag verkocht dan de geldende WOZ waarde.

Een alerte legataris zal er dan op toezien dat de waarde van zijn legaat wordt vastgesteld op basis van de waarde in het economische verkeer van de woning. Hij heeft dan een voordeel omdat er over een lager bedrag erfbelasting wordt geheven. Dat is de andere kant van de fiscale medaille.

In dit voorbeeld heeft een legataris er belang bij dat er met hem wordt afgerekend op basis van de waarde in het economische verkeer van de tot de boedel van de overledene behorende woning.
Hij deelt immers eenmalig in de nalatenschap.

Alleen erfgenamen, geen legataris

Als er sprake is van een boedel die gelijk over een aantal erfgenamen wordt verdeeld, lijkt er geen belang te zijn om naast de fiscale waarde van de nalatenschap ook een commerciële waarde te berekenen. Als de langstlevende ouder ook is overleden wordt diens nalatenschap immers weer onder dezelfde groep erfgenamen verdeeld. Dan maakt het niets uit of er bij het eerste overlijden voor de erfbelasting van een lage fiscale waarde werd uitgegaan.

Er lijkt dus geen belang te zijn om kritisch te kijken naar het verschil tussen de WOZ-waarde en de waarde in het economische verkeer van een tot de boedel behorend woonhuis.

Maar schijn bedriegt. Als bij de afrekening tussen de langstlevende partner en diens kinderen wel wordt uitgegaan van de werkelijke waarde van de woning, ontstaat er een hogere schuld wegens overbedeling van de langstlevende partner aan de kinderen.

Vaststellen schuld wegens overbedeling

Stel er zijn twee kinderen en vader en moeder waren in gemeenschap van goederen gehuwd.
Tot de boedel behoort een woning met een WOZ-waarde van € 480.000 en een verkoopwaarde van € 600.000. Verder zijn er nog een effectenportefeuille en banktegoeden met een waarde van € 150.000. De nalatenschap bedraagt dan fiscaal 50% van (€ 480.000 + € 150.000 =) € 315.000.

Ieders erfdeel bedraagt dan € 315.000 gedeeld door 3 is € 105.000. De schuld wegens overbedeling bedraagt dan tweemaal € 105.000 is € 210.000.

Maar als van de waarde in het economische verkeer wordt uitgegaan bedraagt de nalatenschap 50% van (€ 600.000 + € 150.000 =) € 375.000. Dan bedraagt de schuld wegens overbedeling € 375.000 gedeeld door 3 is € 125.000 maal 2 is € 250.000. Controle: nalatenschap commercieel € 60.000 hoger, de kinderen participeren hier in voor 2/3^e deel is € 40.000.

Laat geen geld liggen!
Deze meerwaarde kan bij het overlijden van de langstlevende – eventueel vermeerderd met 6% samengestelde rente – op diens vermogen in mindering gebracht worden.

Hierdoor wordt erfbelasting bespaard. Ik vrees dat in de praktijk meestal gemakshalve van de (fiscale) WOZ-waarde wordt uitgegaan waardoor er uiteindelijk teveel erfbelasting wordt betaald.

Het is dus de moeite waard om in deze overspannen woningmarkt te kijken of er ruimte is om bij het vaststellen van de werkelijke waarde van een nalatenschap, een hoger bedrag voor een woning dan de WOZ-waarde te prikken.
 
 
 
 
 
 

---